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Combien de maisons sur cette parcelle ?
DEMO33063DEMO0002DEMO-B · terrain à cheval sur deux zones
Le cas qui piège tous les calculs simplifiés. 75 % en zone UB constructible, 25 % en zone N, plus un emplacement réservé. La règle des 40 % d'emprise ne s'applique qu'à la part constructible, après retranchement.
Jeu de démonstration
Jeu de démonstration synthétique. La géométrie, la référence cadastrale et le règlement sont construits, pas récupérés. Aucun chiffre de cet écran ne décrit un terrain réel. La fiche cadastrale, les adresses, les ventes déclarées et les risques ne sont pas simulés : ils n'apparaissent que sur une référence réelle, parce qu'inventer un lieu-dit ou un prix de vente serait exactement ce que ce logiciel refuse de faire.
Ce que le logiciel a pu établir
| Étape | État | Détail |
|---|---|---|
| Géométrie cadastrale | ok | Géométrie synthétique du jeu de démonstration. |
| Document d'urbanisme | ok | Document synthétique. |
| Zonage | ok | 2 zones traversent la parcelle. Chacune est calculée séparément. |
| Texte du règlement | ok | Règlement du jeu de démonstration. |
| Règles du règlement | ok | 6 règles lues sur 8, 2 absente(s). |
| Capacité constructive | ok | Placement calculé sur la seule partie constructible, 4490 m², et non sur la parcelle entière. |
| Fiche cadastrale | non établi | Cette étape n'a rendu aucun résultat : ni succès, ni erreur. La donnée est à considérer comme non vérifiée. |
| Ventes déclarées | non établi | Cette étape n'a rendu aucun résultat : ni succès, ni erreur. La donnée est à considérer comme non vérifiée. |
| Risques de la commune | non établi | Cette étape n'a rendu aucun résultat : ni succès, ni erreur. La donnée est à considérer comme non vérifiée. |
| Prescriptions | non établi | Cette étape n'a rendu aucun résultat : ni succès, ni erreur. La donnée est à considérer comme non vérifiée. |
Parcelle
Document d'urbanisme applicable
Document intercommunal : le rattachement se fait par intersection géographique, pas par le nom de la commune. Les règles validées pour ce couple zone et version servent à toutes les communes couvertes.
Zonage plusieurs zones
UB · 75 % · N · 25 %
| Zone | Type | Surface | Part | Conséquence |
|---|---|---|---|---|
| UB | U | 4 490 m² | 75 % | Habitation potentiellement autorisée, sous réserve du règlement |
| N | N | 1 497 m² | 25 % | Construction généralement exclue : cette part sort du calcul |
La règle n'est jamais appliquée à la surface brute. Seule la part constructible, soit 4 490 m², entre dans le calcul.
Prescriptions et servitudes
non vérifiées
Les prescriptions n'ont pas pu être vérifiées. Ce n'est pas une absence de prescription : un emplacement réservé ou un espace boisé classé peut exister sans avoir été obtenu ici. À vérifier au plan de zonage.
Texte du règlement
Jeu de démonstration · trouve
| Source | Jeu de démonstration |
| Zone recherchée | UB |
| État | trouve |
Règlement du jeu de démonstration.
Règles lues, avec leur source
| Règle | Valeur | Statut | Article | Citation |
|---|---|---|---|---|
| Recul sur voie | 5 m | vérifiée | UB 6 | Les constructions doivent être implantées avec un recul minimal de 5 mètres par rapport à l'alignement des voi… |
| Recul latéral | 3 m | vérifiée | UB 7 | Les constructions doivent être implantées à une distance des limites séparatives au moins égale à la moitié de… |
| Recul en fond de parcelle | — | absente | — | Rien de lisible dans le texte fourni. |
| Emprise au sol maximale | 40 % | vérifiée | UB 9 | L'emprise au sol des constructions ne peut excéder 40 % de la superficie de l'unité foncière. |
| Hauteur maximale | 9 m | vérifiée | UB 10 | La hauteur maximale des constructions ne peut excéder 9 mètres au faîtage. |
| Pleine terre | 30 % | vérifiée | UB 13 | 30 % au moins de la superficie de l'unité foncière doivent être traités en pleine terre. |
| Stationnements par logement | 2 places | vérifiée | UB 12 | Il est exigé 2 places de stationnement par logement, réalisées en dehors des voies publiques. |
| Surface minimale de terrain | — | absente | — | Rien de lisible dans le texte fourni. |
Contraintes repérées, jamais interprétées
- Orientation d'aménagement et de programmation. Une OAP s'impose en compatibilité au projet. Elle peut fixer des principes de desserte, d'implantation, de densité ou de paysage qui rendent le calcul caduc. Elle doit être lue par un humain, et son document graphique avec elle.
- Emplacement réservé. Un emplacement réservé grève tout ou partie du terrain au profit d'une collectivité. La surface grevée n'est pas constructible et doit être retranchée avant tout calcul.
Le résultat n'est pas exploitable en l'état. Le calcul reste affiché, mais il ne doit pas servir de base à une décision avant examen humain.
Capacité constructive
Cette parcelle pourrait théoriquement accueillir 20 maisons selon le scénario recommandé, avec le modèle Jumelée 75 m².
En logements collectifs
26 logements sur 2 niveaux, pour 1 796 m² d'emprise au sol. Ce schéma est une coupe de principe, pas une implantation : le contour d'un immeuble se dessine par un architecte, et rien dans le règlement ne permet de le déduire.
| Scénario | Maisons | Lot moyen | Emprise | Plancher | Places | Marge | Confiance |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Prudent | 15 | 300 m² | 21 % | 1 125 m² | 30 | 21.8 % | élevée |
| Équilibré | 20 | 225 m² | 28 % | 1 500 m² | 40 | 25.7 % | bonne |
| Maximal | 20 | 225 m² | 28 % | 1 500 m² | 40 | 25.7 % | à confirmer |
Ce qui limite le projet
Emprise disponible après reculs. Le terrain n'offre pas la place d'une maison supplémentaire du modèle retenu, une fois les reculs appliqués. Le blocage est géométrique, pas réglementaire.
Règles non renseignées. largeurLotMinM, surfaceLotMinM2 : ces règles ne sont pas connues et n'ont donc pas été appliquées. Le résultat est provisoire tant qu'elles ne sont pas lues au règlement de zone.
Pistes, dans l'ordre où un constructeur les examine :
- Modèle plus compact, ou maison à étage à emprise réduite
- Maisons jumelées ou mitoyennes, qui suppriment un recul latéral sur deux
- Stationnement mutualisé plutôt que deux places par lot
- Autre tracé de voirie interne, ou accès depuis une seconde voie
- Réduction des jardins privatifs dans la limite du règlement
- Acquisition d'une parcelle voisine pour élargir l'emprise
Le recul appliqué à chaque limite
| Limite | Nature | Recul appliqué |
|---|---|---|
| côté 1 | sur voie | 5 m |
| côté 2 | latérale | 3 m |
| côté 3 | fond de parcelle | 3 m |
| côté 4 | latérale | 3 m |
Variante collective
Capacité indicative de 23 à 26 logements, soit environ 3 053 m² de surface de plancher sur 2 niveaux.
| Capacité résultant de | Logements | Détail |
|---|---|---|
| pleine terre | 26 | Pleine terre de 30 % : 1347 m² imperméabilisables restent après l'emprise du bâtiment |
| programme | 34 | Surface de plancher de 3053 m², dont 2381 m² habitables après 22 % de circulations et parties communes |
| stationnement | 53 | 2694 m² hors emprise, à 2 places de 25 m² par logement |
La ligne surlignée est celle qui devient limitante. Le nombre de logements n'est jamais une division de la surface de plancher par une surface moyenne.
Actions
Formulaires officiels pré-remplis
| Démarche | Cerfa | Quand | |
|---|---|---|---|
| Demande de certificat d'urbanisme adaptée ici | 13410 | Avant tout engagement : pour connaître les règles applicables au terrain, et pour faire dire à la commune si l'opération envisagée est réalisable. | Notice |
| Demande de permis d'aménager adaptée ici | 16297 | Lotissement avec voies ou espaces communs, affouillements, campings, aires de stationnement. C'est la démarche du lotisseur. | Notice |
| Permis de construire — autre qu'une maison individuelle adaptée ici | 13409 | Collectif, locaux d'activité, équipements. C'est le formulaire du logement groupé et de l'immeuble. | Notice |
| Permis de construire — maison individuelle et annexes | 13406 | Pour construire ou agrandir une maison individuelle, ses annexes comprises, et pour les démolitions liées à la reconstruction. | Notice |
| Déclaration préalable — installations et aménagements adaptée ici | 16703 | Division de terrain créant des lots à bâtir, hors secteur protégé et sans voie ni espace commun nouveau. C'est la division simple, celle qui évite le permis d'aménager. | Notice |
| Déclaration préalable — constructions et travaux | 16702 | Petites surfaces, modifications d'aspect, changements de destination sans travaux sur la structure. | Notice |
| Déclaration d'ouverture de chantier | 13407 | Dès le début des travaux autorisés par un permis. | Notice |
| Déclaration attestant l'achèvement et la conformité | 13408 | À la fin des travaux, pour déclarer qu'ils sont conformes à l'autorisation. | Notice |
Le formulaire est téléchargé au clic depuis le site officiel, jamais recopié : la version obtenue est celle du jour. Les valeurs du terrain sont portées dans les champs qui les demandent, reconnus par leur libellé et non par leur numéro — un numéro change d'une version à l'autre, un libellé non. Une page de contrôle ajoutée à la fin dit ce qui a été porté, ce qui reste à compléter et d'où vient chaque valeur. Rien de ce qui vous engage n'est coché à votre place.
Le dossier de certificat d'urbanisme est préparé, jamais envoyé. Aucun automatisme ne franchit la frontière entre la préparation et la transmission : c'est une règle du produit, pas une limite technique. L'enregistrement d'un dossier demande un compte : cette page est ouverte et ne conserve rien.
Analyser une autre parcelle
Analyser une vraie parcelle
Le logiciel télécharge le plan cadastral de la commune et interroge le Géoportail de l'urbanisme. Une parcelle ne s'identifie jamais par « section + numéro » seuls — AB 248 existe dans des milliers de communes. C'est pourquoi la commune se choisit d'abord.
Je ne connais que l'adresse
Ou partir d'un cas d'exemple
Trois géométries construites pour montrer les cas qui font échouer un calcul simplifié. Elles ne décrivent aucun terrain réel et le logiciel le dit à l'écran, dans le PDF et dans le dossier administratif.
Sur une référence réelle, le logiciel ne suppose rien : si le texte du règlement n'est pas disponible, il déclare les règles absentes et ne calcule aucune capacité plutôt que d'inventer un recul. Se connecter pour enregistrer un dossier, coller un règlement et préparer une démarche.